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2017年上半年浙江住宅市场走势分析

时间:2017-09-04

上半年,浙江房地产市场呈现明显分化态势。受政策因素影响,杭州、嘉兴等城市新建商品住宅销售价格保持相对稳定;其余城市在供需不平衡的情况下,价格环比涨幅屡现新高,同比涨幅不断扩大。

一、上半年住宅市场价格走势

(一)新建商品住宅价格逐月攀升,同比涨幅收窄。

全省(11个设区市城区)新建商品住宅销售价格逐月攀升,与上月相比,1-6月涨幅分别为0.1%0.1%0.7%0.8%0.7%0.5%。与上年同期相比,全省新建商品住宅销售价格涨幅逐月收窄,其中6月份价格涨幅为13.9%,比201612月份(20.0%)回落6.1个百分点。

 

(二)二手住宅价格环比涨势强劲,同比涨幅高位运行。

受新建商品住宅库存普遍减少等因素影响,部分购房需求转向二手住宅市场,全省二手住宅价格呈现补涨态势。1-6月份环比价格涨幅分别为0.2%0.5%1.1%1.3%1.2%0.9%,各月涨幅皆超过新建商品住宅价格涨幅。与上年同期相比,二手住宅价格涨幅高位运行,1-6月份涨幅分别为14.9%14.7%14.5%14.7%15.0%15.1%,其中6月份价格涨幅达到上半年最高值。

 

(三)11个设区市价格走势分化。

杭州、宁波和和嘉兴新建商品住宅销售价格走势相对平稳,同比涨幅高位回落。其余城市价格环比涨幅屡创新高,其中3月份绍兴环比涨幅高达5.2%4月份衢州环比涨幅高达5.5%。与上年同期相比,除杭州、宁波和嘉兴外的8个城市价格涨幅不断扩大,6月份有7个城市同比涨幅达到2011年以来的最高值。

1  11个设区市新建商品住宅销售价格指数

 

月份

杭州

宁波

温州

嘉兴

湖州

绍兴

金华

衢州

舟山

台州

丽水

环比

1

100.0

 99.7

 99.8

100.1

100.4

100.2

100.4

100.0

100.2

100.8

100.2

2

 99.8

100.2

100.2

100.3

100.1

100.7

100.3

100.1

100.1

100.4

100.2

3

100.2

100.8

100.5

100.4

100.5

105.2

101.2

102.3

100.4

101.2

100.3

4

100.0

100.9

101.4

100.2

100.5

100.5

101.7

105.5

101.1

101.2

100.1

5

 99.7

101.2

101.5

100.3

102.0

100.6

101.3

101.2

101.7

101.1

100.6

6

100.2

100.9

100.9

100.4

100.9

100.5

101.0

101.0

100.9

100.7

100.8

同比

1

127.6

111.2

104.5

118.4

105.8

102.8

106.8

102.1

102.7

103.5

101.9

2

125.6

110.8

104.6

118.4

105.9

103.5

107.1

102.1

102.8

104.1

101.9

3

123.0

110.0

104.6

118.6

106.1

108.8

108.1

104.4

102.1

105.2

101.9

4

119.5

109.8

105.7

118.2

106.4

109.1

109.5

110.0

102.5

106.4

102.0

5

116.3

109.7

106.9

117.4

108.3

109.5

110.6

110.6

104.2

107.1

102.5

6

114.6

110.0

107.8

113.4

108.9

109.7

111.6

111.0

105.2

107.6

103.2

*加粗字体为2011年以来最高值

二手住宅销售价格呈现补涨态势,除杭州外,其余城市环比和同比价格涨幅均在上半年达到高点,其中4月份衢州环比、同比价格涨幅分别达10.7%12.6%5月份嘉兴环比、同比价格涨幅分别为4.8%29.6%

2  11个设区市二手住宅销售价格指数

 

月份

杭州

宁波

温州

嘉兴

湖州

绍兴

金华

衢州

舟山

台州

丽水

环比

1

100.5

 99.8

 99.9

100.3

  100

 99.9

100.2

  100

100.2

100.1

100.3

2

100.6

100.4

100.3

100.6

 99.8

101.4

100.1

  100

100.2

100.6

100.4

3

100.9

100.7

100.4

104.8

100.5

103.4

100.7

100.8

100.3

103.7

100.7

4

100.7

100.8

  101

104.5

100.8

101.8

101.4

110.7

100.7

104.6

100.4

5

100.8

101.1

101.2

104.8

101.1

101.9

100.9

100.2

101.9

101.3

101.5

6

100.7

101.2

101.6

100.6

102.6

100.2

100.7

100.1

100.8

101.7

100.8

同比

1

121.6

107.2

102.8

113.6

102.7

101.4

104.8

100.9

101.7

101.2

102.2

2

121.0

107.4

102.8

113.9

102.4

102.6

104.9

101.1

102.0

101.8

102.4

3

119.8

107.6

102.7

119.4

102.8

105.7

105.2

101.8

101.9

105.5

102.9

4

118.5

107.9

103.4

124.5

103.6

107.6

106.4

112.6

102.3

110.3

103.1

5

117.9

108.2

104.8

129.6

104.3

109.4

106.9

112.5

104.1

111.6

104.7

6

117.4

109.2

106.3

127.4

106.7

109.6

107.5

112.5

104.9

113.4

105.4

*加粗字体为2011年以来最高值。

(四)70个大中城市房地产价格变动情况。

上半年,全国70个大中城市因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现。6月份15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。与上月相比,9个城市新建商品住宅价格下降或持平,杭州环比上涨0.2%,周边城市南京环比价格持平,合肥价格上涨0.1%,厦门价格上涨0.4%。与上年同期相比,一线城市新建商品住宅和二手住宅同比价格平均涨幅均连续9个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落。

二、上半年住宅市场运行特点

(一)销量高位运行。

随着杭州等地房地产调控政策的不断加码以及春节因素的影响,12月份全省住宅销售市场有所降温,新建商品住宅和二手住宅成交量均明显少于上年12月份。3月份起市场快速升温,新建商品住宅和二手住宅月均成交量均突破3万套,其中2-5月份二手住宅成交套数连续4个月超过新建商品住宅。6月份新建商品住宅共成交38715套,达到上半年最高值。

(二)杭州、嘉兴市场走势值得关注

受政策调控影响,今年以来,杭州、嘉兴两个城市新建商品住宅价格快速上涨势头得到初步控制。

杭州经过多次调控加码升级,1-6月份新建商品住宅环比价格呈现两涨二平二降,上半年累计下降0.1%,同比涨幅从201610月的31.5%逐月回落到今年6月的14.6%;二手住宅价格环比小幅上涨,上半年累计上涨4.3%,同比涨幅逐月收窄,从201610月的23.9%回落到今年6月的17.4%

嘉兴实行限购限贷限卖政策,新建商品住宅环比价格略有上涨,上半年累计上涨1.7%;同比涨幅于3月份达到最高值18.6%6月份回落到13.4%。二手住宅价格环比一路看涨,3-5月份环比涨幅均高于4.5%,上半年累计上涨16.6%5月份同比涨幅达到最高点29.6%6月份回落到27.4%

从数据上看,两个城市新建商品住宅价格相对稳定,但当前市场出现值得关注的情况:一是新增供应不多,供求关系不平衡。杭州前期拍卖的18宗住宅地块有14宗需现房销售,其中主城区的8宗全部需现房销售,且均含一定自持比例,拉长了新房供应周期;二是限制高价房网签导致市场库存虚高,没能及时网签的购房者心生恐慌;三是由于备案价被强制限定,多数开发商通过车位加价、补缴其他费用等规避限价政策方式隐性上调房价。

四、影响因素分析

(一)调控政策加码。

今年以来各地房地产政策频频出台,且不断加码。上半年杭州两轮调控加码,进一步限购限贷;嘉兴5县均出台限购政策,市区对521日以后备案的房源,实行在取得房屋产权证之后两年才能上市销售的政策;宁波自4月下旬起对海曙、江北和鄞州实施区域限购限贷政策;绍兴越城区规定楼盘销售价格波动不得超过备案价格5%;衢州、舟山和台州等地公积金政策均有所收紧,包括首套房首付上升至30%、贷款额度从夫妻80万降到60万、延长公积金缴存、提取、贷款的时间间隔;湖州率先实行土地拍卖实行限地价限房价。各项严格的政策对调整市场预期、稳定房地产市场起到了一定作用。

(二)房贷政策收紧。

5月份起,原有的首套房利率89折逐渐消失,取而代之的是利率不打折甚至上浮;二套房贷款利率提高为基准利率的1.1-1.2倍。房贷利率上调同时,房贷规模也日趋收紧。个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。这种“定向加息”在迫使整个房地产市场逐渐降温的同时,直接导致购房成本增加,增加购房者特别是刚需购房成本及购买难度。

(三)土地市场高温推高预期。

上半年各地土地市场拍卖价格不断冲高,楼面价大幅上涨。如丽水市区5月份先后成交两个地块,分别以楼面价10171/平方米和12690/平方米成交,溢价率高达175.2%185.7%,创历史新高。3月份杭州出台严格的土地竞拍规则:当溢价率达到50%,地块所建商品房须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。尽管如此,新政以来的18宗住宅地块拍卖依然火热,现房销售、自持成常态,拉长了新房供应周期。同时也增加了开发商资金投入,增加了中小房企拿地的难度。

(四)城中村改造催生需求。

今年是全省“三改一拆行动的深化之年,全省要求完成城中村拆迁改造663个,共计18.5万户,建筑面积达近5千万平方米,由此催生大量购房需求进入了市场。绍兴、温州和衢州等地房地产市场均受到一定程度影响。其中拆迁规模最大的是绍兴市,共涉及80个城中村,3.8万户,共计建筑面积1020万平方米。温州市住建部门相关资料显示: 2017年市区城中村改造拆迁规模将达2.4-3.0万户,货币化安置率计划目标50%,据此推算有约1.2-1.5万户被征迁户选择货币化安置。截至6月中旬止,市区城中村改造签约户数约10748户。