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1-9月湖州分板块土地出让和房价走势情况调研分析
日期:2017-10-30作者:价格调查处 谢伟平

  土地价格是影响房价走势的重要因素。近年来,“面粉贵过面包”的现象也一直受到政府和老百姓的高度关注。今年以来,湖州房地产市场持续火爆,去库存速度较快,截止到9月份,市辖区新建商品住宅可售面积为155.7万方,去化周期仅为6.3个月。为保证市场供需平衡,湖州自6月份开始加快推地速度,加大住宅用地的供应量,以此抑制房价过快上涨,促进湖州房地产市场的平稳健康发展。 

  一、1-9月土地出让情况分析  

  据湖州市国土资源局数据完全统计,截至93024时,湖州市辖区1-9月共出让土地74宗,总出让面积303.7万方,其中住宅用地出让54宗,共出让面积271.4万方,占总出让面积的89.4%;总出让金额183.1亿元,其中住宅用地出让金额为172.8亿元,占总出让金额的94.4% 

  1.除开发区凤凰分区以外各板块全面推地。 

  1-9月,主城区出让面积达139.2万方,占51.3%,出让金额为86.2亿元,占49.9%,土地成交均价6194/,其中开发区西南分区出地量最大,出让面积49.3万方,出让金额28.0亿元,土地成交均价5680/;吴兴区出让面积达55.3万方,占20.4%,出让金额为38.5亿元,占22.3%,土地成交均价6966/,其中织里镇出地量最大,出让面积26.3万方,出让金额13.5亿元,土地成交均价5127/;南浔区出让面积达76.8万方,占28.3%,出让金额为48.0亿元,占27.8%,土地成交均价6244/㎡(详见表1 

 

                   说明:老城区出让的5宗地中有2块地分别被湖州市北建设投资有限公司和市城投统一回购, 

                   地价低拉低总体均价。除去这两宗地老城区土地成交均价为5294/平米。 

  2.南浔中心城区土地出让面积与出让金额最高。 

  11个板块中,南浔区南浔镇土地成交量最高,总计出让14宗,共出让面积达75.0万方,出让金额为47.2亿元。开发区西南分区土地成交量位居第二,总出让面积达49.3万方,出让金额为28.0亿元。太湖度假区土地成交量位居第三,总出让面积达32.7万方,出让金额为17.2亿元。 

  二、分板块库存和地价对房价的影响分析  

  1.分板块库存情况。 

  截止到9月份,11个板块中南浔镇的住宅可售面积最大,达到36.5万方,其次是开发区西南分区可售面积排第二,达36.2万方,老城区的住宅可售面积排名第三,为17.0万方。以近一年(201610-20179月)的商品房平均销售面积看,去化周期在12-6个月的板块包括织里镇(11.5个月)、老城区(11.4个月)、太湖度假区(9.3个月)、南浔镇(8.5个月)、西南开发区(8.2个月)以及湖东西区(7.3个月);去化周期在6个月的包括凤凰开发区(1.5个月)、仁皇山新区(2.0个月)、东部新城(3.6个月)、吴兴区其他乡镇(4.3个月)、南浔其他乡镇(4.8个月)。 

  按照住建部对于“消化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”的要求,湖州的织里镇、老城区等6个板块需要增加供地,凤凰开发区、仁皇山新区等5个板块不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。 

  2.分板块楼面价[1]及溢价率情况。 

  1)仁皇山新区成交楼面均价最高。仁皇山新区总计出让5宗,出让面积24.4万方,出让金额28.1亿元,成交楼面均价达到8684/平米;湖东西区次之,出让土地1宗,出让面积4.8万方,出让金额5.9亿元,成交楼面均价达到6247/平米;东部新城排名第三,出让土地4宗,出让面积,26.3万方,出让金额24.6亿元,成交楼面均价达到5305/平米。 

  2)南浔区乡镇平均溢价率破百。1-911个板块中,南浔区乡镇平均溢价率达161.18%,织里镇平均溢价率80.5%,仁皇山新区溢价率52.5% 

 

  3.分板块房价情况。 

  据分板块房价调查数据显示(见表2):截止到9月份,均价破万的板块包括东部新城、仁皇山新区、开发区凤凰分区和太湖度假区。其中东部新城板块房价最高为15716/平米,比年初的时候上涨5990/平米;仁皇山新区9月份均价14334/平米,比年初上涨4403.5/平米;开发区凤凰分区均价14217/平米,比年初上涨4530/平米;太湖度假区均价12487/平米,比年初上涨5562/平米。结合前面关于库存和楼面价的情况分析,四大板块中的东部新城、仁皇山新区、开发区凤凰分区板块都属于前期销售大好,库存低于6个月,且楼面价较高。 

 

  三、存在问题及对策建议  

  (一)存在问题。 

  1.板块间分化显著一是板块间房价分化加剧。年初房价最高的仁皇山新区板块与最低的南浔区其他乡镇间相差4373/平米,9月份房价最高的东部新城板块与最低的南浔区其他乡镇板块间的差距已经扩大到10237/平米;二是板块间的去化周期差异显著。9月份,去化周期最短的开发区凤凰分区板块与最长的织里镇板块相差10个月;三是板块间地价溢价率差异较大,19月,溢价率最高的南浔区乡镇板块与最低的老城区板块相差155.6% 

  2.分板块供地针对性不足。从拍地情况来看,土地出让面积排名前三的南浔区、开发区西南分区和太湖度假区的推地面积合计占总面积的57.9%,这三个板块的库存去化周期均在6个月以上。其中南浔区的南浔镇住宅可售面积最大、去化周期最长,但却在11个板块中拍地宗数最多,出让面积居首,而去化周期最短的开发区凤凰分区,房价已经排前三,却一块地都没有推出。 

  (二)对策建议。 

  1.加强对土地市场的宏观调控。随着板块间分化趋势的强化,应多因素综合考虑加强土地供应管理,将不同板块的房源和购房需求情况、房价、地价及溢价率等因素汇总分析,及时调整板块间住宅用地供应数量,对存量房源偏少、房价较高的板块应适当加大推地力度,缓解用地渴求。 

  2.建立供需动态平衡机制。“库存”纳入房地产长效机制,建立可售面积与市场需求的动态平衡机制,避免市场陷入类似于“水多了加面,面多了加水”的怪圈,真正使得房地产能够持续、稳定、健康发展。 

  3.适度推进租售同权试点。试点推出“租赁住房用地”, 鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用。“ 租售同权”和住房租赁市场的发展,将从供给和需求两方面对房地产交易市场产生影响。一方面,大力发展住房租赁市场,将显著提高住房的总体供应量;另一方面,“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。 

 

  [1]楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积(受政府批准的容积率控制)。楼面价更能表明项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。 

    

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