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一季度杭州市房地产市场运行简析
日期:2018-05-07作者:

2018年一季度杭州市(包括主城区、萧山区、余杭区、富阳区、大江东,不包含临安区,下同)新建商品住宅价格平稳、二手住宅价格小幅上涨;但是受高地价项目后期集中推出,土地成交价格持续攀升、新增房源供应不足等因素的影响,杭州市新建商品住宅价格环比上涨压力依然很大,需要引起有关部门重视。

一、市场基本情况

(一)新建商品住宅价格环比稳定,同比降幅收窄

1-3月份,杭州市新建商品住宅价格环比分别为持平、下降0.1%和上涨0.3%;价格同比分别下降1%0.5%0.4%(详见图1)。

120179-20183月新建商品住宅环比同比走势图

(二)二手住宅价格环比上涨,同比涨幅回稳

1-3月二手住宅价格环比分别上涨0.2%0.4%0.7%;价格同比涨幅高位回稳,1-3月份上涨6.9%6.7%6.5%(详见图2)。

220179-20183月二手住宅环比同比走势图

  

(三)新建商品住宅成交平稳,二手住宅成交明显回落。

一季度共成交新建商品住宅23642套,同比上升6.6%,但与2016年一季度相比下降32.7%1-3月共成交二手住宅13491套,同比下降46.9%,创近三年新低(详见图3)。

32018-1016年一季度新建及二手住宅成交套数对比图

 

(四)库存房源不足,去化周期缩短

3月底杭州市新建商品住宅库存房源20373套,比去年年底减少31.6%,比去年同期减少53%。按照近一年平均去化套数计算,去化周期约为2.2个月,新房库存严重不足。

二、值得关注的问题

(一)土地市场价格持续走高推高预期

从土地的竞拍情况来看,各房地产开发企业拿地意愿仍然较强,今年华侨城、南京银城等三家外来房企首次入杭拿地。一季度土地市场热度持续走高,不论推地宗数、出让面积和出让金额都有大幅增长(详见表1)。3月份保利竞得的世纪城M-04地块楼面价超过3.2万元/平方米,2月份滨江竞得萧山区上湘湖单元A-12楼面价近3万元/平米,自持比例达41%。后期多个高地价项目将入市销售,进一步加剧了房价上涨的预期,给房地产市场健康平稳发展带来压力

120181季度和20171季度杭州市住宅用地出让对比

 

20181季度

20171季度

同比

成交宗数

   41

    8

412.5%

出让面积(万平方米)

182.9

 30.2

505.6%

成交金额(亿元)

804.2

165.8

  385%

(二)开发商推盘意愿下降新房供给减少

在目前房价调控,政府限价的情况下,新开楼盘批准的预售价格与开发商的期望价格之间有一定差距。为追求利润最大化,开发商在资金情况允许的条件下,会减慢推盘速度,期待政府后期放宽调控。1-3月杭州市共成交新建商品住宅23642套,同期新批准预售住宅约14222套,市场供需比约0.6,明显供不应求。

(三)摇号选房政策出台增加部分购房者焦虑情绪。

3月底杭州市出台公证摇号选房政策,规定开发商在申领预售证环节要公布摇号计划,不得拒绝贷款购房、并留出一定比例房源向无房户倾斜。摇号制度的出台在一定程度上遏制了目前房地产市场上一些“全款优先”和加收“茶水费”、“号子费”、“改造费”等购房乱像,规范了市场秩序,但也造成了部分购房者的焦虑及恐慌心理,觉得现在买房全部是“拼人品”、“拼运气”,不管是否真需要购房,先去摇号了再说。并且对于一些置换客户来说,在不确定新房一定能摇到号的情况下,会暂缓二手房挂牌出售,而新房市场上久摇不中的真正刚需会有一部分又转向二手市场,可能会引起二手房价格的进一步上涨。

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