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2017年前三季度丽水住宅市场走势分析
日期:2017-11-01作者:

  今年以来,为进一步促进房地产市场平稳健康发展,按照国家“因城施策、分类调控”的精神,北京“317”新政拉开了全国新一轮房地产调控的大闸,目前已有百余个城市发布房地产调控措施150余次,丽水市也出台了公积金使用调控新政。调查显示:前三季度丽水市区新建商品住宅价格环比基本保持稳定,同比涨幅平稳,但由于市场库存房源偏少,市场热度依然较高,房价上涨预期增强。 

  一、住宅市场运行主要特点 

  (一)住宅销量高位运行。前三季度,丽水市区新建房销量大幅增长,各月份住宅成交活跃。新建商品住宅共销售5863套(见图一),月均销售651套,同比增长19.0%;销售面积70.42万平方米,同比增长24.6%。二手住宅共交易5273套,月均交易586套,同比增长84.8%;销售面积52.75万平方米,同比增长67.3% 

  图一:    20171-9月丽水市区住宅成交量(套) 

 

  (二)新建商品住宅价格稳中有升。前三季度,丽水市区新建商品住宅销售价格总体保持稳中有升(见图二)。从价格环比看,1-4月涨幅平稳,5-9月涨幅略放大,其中:6月涨幅0.8%,为各月最高。从价格同比看,价格涨幅逐月扩大,8月涨幅3.4%,为各月最高,9月涨幅略下降,比8月回落0.1个百分点。 

  图二: 2016年以各月丽水市区新建商品住宅销售价格涨跌幅(% 

 

  (三)二手住宅价格涨势较强劲。前三季度,丽水市区受新建商品住宅库存下降等因素影响,部分购房需求转向二手住宅市场,二手住宅成交价格呈现补涨态势(见图三)。从价格环比看,各月涨幅普遍超过新建商品住宅价格涨幅,5月涨幅1.5%,为各月最高;从价格同比看,二手住宅价格涨幅相对高位运行,1-4月涨幅在2.2%-3.1%之间,5月涨幅逐步拉高,8月涨幅达6.1%,为各月最高,但9月涨幅略有下降,比8月回落0.2个百分点。 

  图三:  2016年以各月丽水市区二手住宅销售价格涨跌幅(% 

 

  (四)库存去化周期持续走低。前三季度,丽水市区新建商品住宅库存持续走低,库存面积从1月份的34.95万方减少到9月份的23.75万方,下降32.0%;去化周期(按前12个月平均销售面积计算)从1月份的5.2个月缩短为9月份的3.0个月。 

  (五)土地市场较为活跃。今年7月,丽水市公布了《丽水市本级2017-2021年商住用地出让计划》,要求实现商品房现有可销售面积与年度新增面积之和基本满足一年市场商品房供应量。截止9月末,丽水主城区已挂牌成交6宗住宅土地,成交额达33.7亿元,住宅土地交易较前几年活跃。 

  二、需关注的问题 

  (一)库存房源不足。 

  当前丽水房地产市场的供需情况,已由前两年的需求不足,转为阶段性的需求扩张态势。主城区城东、城北、滨江等板块楼盘的热销,带动了水阁经济开发区、联诚街道等板块楼盘的销售。前三季度,丽水市区住宅楼盘项目开盘均采取认筹、摇号方式销售房源,热门楼盘基本是开盘当天即售罄。截止9月末,丽水市区新建商品住宅库存1940套,比6月末下降2.1%,比2016年末下降9.0%;新建商品住宅库存量持续低位,表明当前丽水市区新建商品住宅库存偏少,房地产进入卖房市场。 

  (二)土地市场价格上扬   

  从前三季度土地拍卖情况看,丽水主城区拍卖的教工支路南侧地块、天宁菜场西侧地块、东港路与东地路交叉口地块和中山街与城北路交叉口地块,平均楼面价达11588/平方米,比2016年主城区土地拍卖平均楼面价上涨76.6%。土地出让价格的上涨使房地产开发成本大幅攀升,推动房价上扬。 

  (三)房价上涨预期依然增强。 

  在当前调控政策和相关部门的监管下,丽水市区住宅新楼盘开盘或续推价格不会大幅高于前期在售均价,甚至部分项目后期加推房源位置更好,但价格和前期相差不大。同时由于市场库存房源紧缺,而开发商在前期价格上涨中获利较多,资金普遍较为充足,拿地补仓意愿逐渐增强,造成住宅土地价格持续走高,促使买卖双方对房价上涨预期依然增强。 

  三、有关建议 

  (一)加强宏观调控,进一步完善房地产市场预警体系。建立和完善丽水房地产行业风险的管理控制模式,对房地产市场“冷”、“热”等有关现象及时做出反映与分析。在遵循经济发展规律的基础上,及时准确地反馈市场信息,有目的地规范与引导市场走向,避免房地产市场的“暴饮暴食”与“一曝十寒”,防微杜渐,化解市场的潜在风险。 

  (二)加强舆论宣传,进一步引导市场预期更趋理性。落实好中央经济工作会关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加强舆论引导,构建更有效的宣传平台,利用合理的渠道,全面、准确、及时地向房地产开发商和购房者提供市场信息,公开发布住宅土地供给长期规划与近期策略,以及保障型住房的存量、结构与保障力度,充分展现政府及部门在促进房地产市场平稳健康发展上的坚定信心以及强大执行力。 

  (三)加快租赁市场建设,进一步为市场健康发展注入新动力。解决百姓的居住需求,除了买房和申请政府保障房外,住房租赁将是一个重要的途径。但是相比住房交易市场,目前住丽水房租赁市场发展较为滞后。培育和发展住房租赁市场,首先要完善相关法律法规,对中介服务进行规范,并建立长期的监管机制;其次积极鼓励和支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于市场租赁,分流百姓的住房需求,努力为房地产市场健康平稳发展注入新动力。 

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