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前三季度宁波市住宅销售价格涨势趋缓
日期:2017-11-10作者:生产与投资价格调查处 沈小叶

2017年,在促进房地产市场平稳健康发展的总基调下,宁波市房地产市场发展趋向理性。宁波市住宅销售价格环比总体呈现小幅上涨态势,新建住宅同比涨幅明显回落。

一、主要变动特点

(一)新建住宅销售价格环比总体上涨,同比涨势趋缓。

前三季度,宁波市新建住宅销售价格环比指数先扩大后缩小,由1月份的99.7上升至5月的101.2,之后逐步回落至9月份的99.9。新建住宅销售价格同比指数整体呈现回落态势,由1月份的111.1持续回落至5月份的109.66月份回升至109.9,但之后继续回落至9月份的106.3(详见图1)。

1:1-9月份宁波市新建住宅销售价格指数

(二)二手住宅销售价格环比总体上涨,同比相对平稳。

宁波市二手住宅销售价格环比指数先扩大后缩小,1月份的99.8上升至6月的101.2,之后逐步回落至9月份的100.3。二手住宅销售价格同比指数亦呈现先扩大后缩小态势,由1月份的107.2持续上升到6月份的109.2,之后逐步回落至9月份的107.4(详见图2)。

2:1-9月份宁波市二手住宅销售价格指数

(三)住宅成交量同比涨幅回落。

据市房产交易中心数据显示:1-9月份,宁波市六区新建商品住宅成交面积为519.6万平方米,与去年同期相比增长1.0%,涨幅比上半年回落6.4个百分点;二手住宅成交面积为476.5万平方米,与去年同期相比增长17.4%,涨幅比上半年回落8.6个百分点。

(四)住宅价格同比涨幅在全国排名相对居中。

今年,宁波市新建住宅价格同比涨幅排名有所下滑,由1月份的第22位下降至9月份的第38位;二手住宅价格同比涨幅排名有所上升,由1月份的第23位上升至9月份的第20位。

二、住宅销售价格变动原因分析

(一)调控政策影响。

今年,宁波市房地产调控不断升级。423日,出台《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,要求实施区域限购限贷;712日,出台《宁波市存量房屋转让合同网签及备案管理办法(试行)》,规范存量房屋交易和房地产经纪行为;731日,出台《关于调整宁波市住房公积金最高贷款额度的通知》;930日,出台《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的补充通知》,要求市区新购住房2年内限售等。楼市调控政策的升级对于稳定市场发挥了一定作用,市场上投资炒房客明显减少,房价上涨速度减缓。

(二)房地产信贷收紧。

今年,房地产信贷政策逐步在收紧。一方面,首付比例在提高。自424日起,限购区内的宁波家庭首套房商业贷款最低首付款比例由20%调整为30%,二套房由30%调整为40%912日起,二套房首付比例上调至60%。另一方面,贷款优惠取消。家庭首套房商业贷款由基准利率的8.5折,逐步上调至基准利率的1.1倍;二套房房贷的利率从基准利率的1.1倍上调至1.2倍。

(三)土地市场影响预期。

作为房地产开发成本的重要组成部分,土地价格的走势很大程度上会影响房地产价格的走势。今年,宁波市土地市场依然较热。比如,217日,镇海庄市街道ZH06-02-25ZH06-02-29地块出让,分别以楼面单价8310/平方米和9220/平方米成交,溢价率分别高达218%207%922日,原朝阳新村地块以楼面价20800/平方米成交,溢价率达65%,配建保障性住房面积1200平方米。土地价格大幅上涨,影响购房者预期,也是助推当前房价上涨的一个重要因素。

(四)市场库存下降。

去年,随着市场成交量的快速增长,宁波市新建商品住宅库存明显下降。截止930日,可供销售新建商品住宅套数为21006套,同比下降30.5%可供销售新建商品住宅面积为269.1万平方米同比下降33.3%当前部分区域库存不足,供求关系紧张,楼盘涨价动力依然存在。

(五)棚户区改造力度较大。

有关部门数据显示:2017年,宁波市棚改实施面积400万平方米左右,其中危旧房改造完成签约100万平方米、城中村改造完成签约100万平方米,货币化安置及新开工安置房3万套。拆迁改造将导致住宅市场需求的增加,进而助推房价上涨。

三、年度走势判断

2017年,房地产市场坚持去库存与防过热并重,不同地方“分类指导、因城施策,重点城市“一城一策、靶向治理”,房地产调控总体趋紧。当前住宅供应不足,土拍价格较高,房价仍有上涨压力,但考虑到银行信贷收紧,正反两方面力量在博弈,房价走势短期内趋稳可能性较大。

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