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当前房价偏高 看涨预期强烈——第二十二届中国宁波国际住宅产品博览会调查报告
日期:2017-11-30作者:生产与投资价格调查处 沈小叶

今年以来,宁波市房地产市场交易活跃,住宅价格持续上涨,楼市调控接连升级。为了解当前市民的购房意向及对宁波房价走势的总体评价,近日,国家统计局宁波调查队利用第二十二届中国宁波国际住宅产品博览会之机,现场随机抽选了100名调查者进行问卷调查。调查结果显示,受访者普遍认为宁波房价偏高,房价看涨预期较为强烈,土地成交高溢价现象影响力大,改善型购房需求成为消费主体。

一、居民购房意向分析

(一)受访者背景资料情况。

随机抽选的100名受访者,年龄主要集中在40-50岁和20-30岁,占比分别为26.0%22.0%,这两个年龄段人群正是改善和首次置业的主力。

从居住区域看,88.0%的受访者目前住在海曙区、江北区和鄞州区,本次住博会上的受访者以市区(此处仅指海曙区、江北区和鄞州区,下同)居民为主,其他区域人员较少。

从家庭已有住房数量看,65.0%的受访者家庭住房不超过一套,31.0%的受访者家庭拥有住房两套。

从家庭月收入看,43.0%的受访者家庭月收入在1万元以内,26.0%的受访者家庭月收入在1-2万元,18.0%的受访者家庭月收入在2-3万元,13.0%的受访者家庭月收入在3万元以上。可见,多数受访者经济实力并不强。

(二)居民购房意向情况。

1.改善需求为主,投资占比不高。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,67.5%的受访者购房是为了改善住房条件、13.5%的受访者属于首次购房自住和各有9.5%的受访者购房用于投资或其他(比如拆迁安置、购买学区房等),与今年4月份第二十一届宁波房地产展示会调查相比,分别下降1.3个百分点下降2.1个百分点、下降2.2个百分点和上升5.6个百分点(详见图1)。

1  购房目的分析

2.八成受访者承受的住房单价在每平方米1.0-2.0万元。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,当被问到“您能承受的住房单价是多少”,选择1.5-2.0万元/平方米的受访者人数最多,占比为45.9%;其次是1.0-1.5万元/平方米,占比为33.8%;选择2.0-2.5万元/平方米以下的占比为14.9%;选择1.0万元/平方米以下和2.5万元/平方米及以上的分别占4.1%1.3%。可见,八成受访者所能承受的住房单价在1.0-2.0万元/平方米。而当前市中心区域在售楼盘,尤其是改善型楼盘均价普遍超过2.0万元/平方米,高于居民预期,居民购房压力较大(详见图2)。

2  参观者承受住房单价分析

3.受访者普遍选择购买中心城区房源。宁波市区交通便利,配套设施齐全,因此中心城区房源一直深受市民青睐。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,90.6%的受访者选择购买市区的楼盘;6.8%的受访者选择购买北仑、镇海和奉化区楼盘;各有1.3%的受访者选择购买周边县市或省内其他城市楼盘;没有受访者购买省外楼盘。

4.半数受访者计划购买小高层住宅。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,有58.1%的受访者计划购买小高层住宅;有24.3%的受访者计划购买多层住宅;还有17.6%的受访者计划购买高层住宅,没有受访者计划购买别墅或者其他类型住宅(比如公寓等)(详见图3)。

3  购房类型分析

5.单套面积90-120平方米最受受访者青睐。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,当问及“您计划购买多大面积的房源”时,选择90-120平方米人数最多,占比为52.7%;其次是120-140平方米,占比为18.9%;选择50-90平方米的占比为17.6%;选择140平方米及以上的占比为9.5%;还有1.3%选择50平方米以下。

此外,通过对单套住房户型和面积的交叉分析发现,计划购买90-120平方米三室一厅户型的人数最多,占比为18.8%;其次是50-90平方米两室一厅户型,占比为13.5%;选择90-120平方米两室两厅户型和90-120平方米三室两厅户型的均占12.2%(详见表1)。

1  户型与面积交叉分析

 

面积

50及以下

50-90

90-120

120-140

140及以上

户型

一室一厅

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

0.0%

两室一厅

1.3%

13.5%

9.5%

0.0%

0.0%

两室两厅

0.0%

1.4%

12.2%

2.7%

0.0%

三室一厅

0.0%

2.7%

18.8%

8.1%

0.0%

三室两厅

0.0%

0.0%

12.2%

6.7%

5.4%

更多

0.0%

0.0%

0.0%

1.4%

4.1%

6.市民购房主要考虑价格、地段、周边配套等因素。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,当问及“影响您购房的主要因素有哪些”时,价格排第一(71.6%),地段排第二(60.8%),交通排第三(36.5%)(详见图4)。

4  购房考虑因素分析

7.四分之三受访者通过贷款方式购房。调查结果显示,在两年内有购房意向的受访者中,选择银行按揭商业贷款方式够房的占44.6%,选择一次性全额付清房款的占25.7%,选择纯公积金贷款的占16.2%,选择组合贷款的占13.5%。可见,四分之三的受访者需要通过贷款方式购房。此外,在对需要贷款购房人群的首付承受能力分析中发现,首付比例在三成以下的占38.2%,四成的占38.2%,五成的占18.1%,六成及以上的仅占5.5%

8.市民购房受房地产政策影响大。调查结果显示,当问及“房地产政策对您购房计划是否有影响”时,85.0%的受访者认为是有影响的,比今年4月份第二十一届宁波房地产展示会调查上升5.0个百分点。其中,有15.0%的受访者认为调控政策影响很大, 24.0%认为影响较大,46.0%认为略有影响。

9.七成受访者认为当前宁波市房价偏高。自去年以来,房地产市场快速升温,市场交易活跃,住宅销售价格上涨,七成的受访者认为当前宁波市房价偏高。调查结果显示,当被问到“您认为当前宁波市房价如何”时,66.0%的受访者认为偏高,比今年4月份第二十一届宁波房地产展示会调查下降5.0个百分点,比去年10月份第二十一届中国宁波国际住宅产品博览会调查上升3.0个百分点;32.0%的受访者认为正常2.0%的受访者认为偏低(详见图5)。

5  参观者对于宁波市房价的感受分析

10.年内购房人数不足三成。今年以来,宁波市多次出台房地产调控政策,且信贷政策亦在收紧,当前市场观望气氛较浓调查结果显示,当被问到“您计划什么时候购房”时,计划在年内购房的占21.0%、计划在明年购房的占53.0%、计划购房时间在两年以上的占26.0%,与今年4月份第二十一届宁波房地产展示会调查相比,分别下降21.0个百分点上升18.0个百分点和上升3.0个百分点。年内计划购房人数比例显著下降,表明当前宁波市居民购房积极性减弱,观望情绪加重(详见图6)。

6  购房时间分析

11.土地成交高溢价率现象对市民购房计划影响较大。今年以来,区域性土地拍卖价格再创新高,这对购房者心理预期产生一定影响。调查结果显示,当问“土地成交高溢价率现象对您个人购房计划是否有影响”时,44.0%的受访者表示略有影响,22.0%的受访者表示影响较大,20.0%的受访者表示影响很大,仅14.0%的受访者表示没有影响。

12.房地产调控政策知晓度高。房地产市场发展受政策影响大,购房者对调控政策的关注度较高。调查结果显示,当问“您是否了解宁波市房地产限购等调控政策”时,52.0%的受访者表示一般了解,37.0%的受访者表示非常熟悉,仅11.0%的受访者表示不清楚。

二、对未来宁波房价走势的预期

今年以来,房地产市场热度依然较高,当前房价看涨预期较强。调查结果显示,当被问到“您预计今年宁波市房价走势如何”时,认为房价会上涨的受访者人数最多,占比为54.0%认为房价走势平稳的占38.0%;认为房价会下降的仅占8.0%

此外,宁波市房价长期走势亦以看涨为主。调查结果显示,当被问到“长期而言您预计宁波市房价走势如何”时,认为房价会上涨的受访者人数亦最多,占比为71.0%认为房价走势平稳的占20.0%;认为房价会下降的占9.0%。可见,不论是短期还是长期,房价看涨的预期最强(详见图7)。

7  房价走势预期

三、对房地产市场发展的建议

()坚持楼市调控连续性。

今年以来,宁波市住宅销售价格呈现上涨态势,虽然在调控政策影响下,三季度以来房价涨速趋缓,但上涨压力依然存在,土拍价格居高不下,市场供不应求矛盾突出。调查结果显示,不论是短期还是长期,房价看涨的预期均较强。有关部门应密切关注,加强对楼市走势和调控效果的跟踪分析,做好政策储备,坚持楼市调控连续性,促进房地产市场平稳发展。

(二)加快土地供应量。

今年,宁波市土地市场一片火热,土地成交单价屡创新高,不仅直接增加房地产开发成本,而且影响市场上购房者预期调查结果显示,86.0%的受访者的购房计划受到土地成交高溢价率现象影响。据有关部门数据显示,截至10月底,市区商品住宅用地成交面积同比下降近四成。政府部门需加快市区土地供应节奏,增加市区住宅用地供应数量,改进和完善“招拍挂”制度,加强土地出让价格的合理性。

(三)适当放缓拆迁速度。

当前,宁波市区商品住宅库存量处于低位,去化周期偏短,市场供不应求矛盾突出,“日光盘”、“月光盘”现象较为多见。在对购房用途的分析中发现,由于近几年棚户区改造加快及货币化安置方式的增多,拆迁安置需求有所增加。在当前形势下,需适当放缓拆迁速度,并积极鼓励实物安置,以缓解市场需求。

(四)进一步完善供应结构。

有关部门应引导开发商根据市场需求优化住房供应套型结构,增加住宅的有效供给量。调查结果显示,90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上的选择率分别为18.9%71.6%9.5%,但今年1-10月份,宁波市住宅新开工面积中这三类面积段比例分别为8.3%70.3%21.4%。可见,90平方米以下小户型的供应比例明显偏低,相反,140平方米以上大户型的供应比例偏高。

 

 

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